Hoge Raad, 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514

Uit deze casus blijkt dat voor de WOZ-waardebepaling niet zonder meer kan worden aangesloten bij de rond de waardepeildatum tot stand gekomen transactieprijs als sprake is van bestaande huurcontracten. Gunstige, stabiele huurcontracten, kunnen in een dalende markt de WOZ-waarde in negatieve zin beïnvloeden.

Belanghebbende koopt op 30 juni 2010 een complex verhuurde winkelpanden bij een woonboulevard in de gemeente Vlaardingen voor € 16.418.053,-. Ook op waardepeildatum 1 januari 2010 (het ging om belastingjaar 2011) waren de winkels verhuurd. Voor Hof Den Haag was in geschil of voor de WOZ-waarde kon worden uitgegaan van de transactieprijs of dat daarop een correctie moet worden toegepast in verband met de ficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

Volgens het Hof mag worden aangenomen dat een transactieprijs die dicht bij de waardepeildatum ligt, de waarde in het economische verkeer van artikel 17, lid 2, weergeeft. Dat op de onroerende zaken goede, stabiele huurcontracten rusten, die moeilijk opnieuw te realiseren zijn rondom de waardepeildatum in een dalende markt, is volgens het Hof niet relevant. Volgens het Hof brengen de ficties van artikel 17, lid 2, niet mee dat niet mag worden uitgegaan van de transactieprijs.

De Hoge Raad oordeelt anders. Verwezen wordt naar de strekking van artikel 17, lid 2, die meebrengt dat voor de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat wil overigens niet zeggen dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de WOZ-waardebepaling zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Het Hof heeft dit miskend door er zonder meer van uit te gaan dat de transactieprijs overeenkomt met de WOZ-waarde. Het geding wordt verwezen naar Hof Amsterdam.