070-3927015

070-3467685

Email: info@kraanendejong.nl
Fax: 070-3467685
Telefoon: 070-3927015

Rechtbank Den Haag, 25 februari 2014, zaaknummer SGR 13/4770 (gemeente Lisse)

Normaal maatschappelijk risico bij inbreiding centrumgebied

De jurisprudentie inzake het normaal maatschappelijk risico is sinds 2012 volop in beweging. Met de uitspraken inzake de gemeente Horst a/d Maas (ABRvS 10-7-2013, zaaknrs. 201207038/1/A2 en 201208907/1/A2) werd een planschadebedrag overeenkomend met 3,7% geheel voor rekening van de aanvrager gelaten. Het ging daarbij, kort samengevat, om 6 woningen die werden gebouwd in centrumgebied aan de overzijde van straat, tegenover de woningen van de aanvragers. Op de gronden waren uitsluitend agrarische bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Omdat in de SAOZ-adviezen niet wordt gerefereerd aan de meest recente jurisprudentie inzake het begrip normaal maatschappelijk risico, ziet Kraan & De Jong voldoende aanleiding second opinions uit te brengen. In de onderhavige casus ging het om een op grond van een nieuw bestemmingsplan gerealiseerd bouwplan (2010) in het centrumgebied van de gemeente Lisse. Acht eengezinswoningen met tussengelegen garages zijn gebouwd aan de overzijde van de straat, tegenover de woningen van aanvragers, op 17 m afstand van gevel tot gevel. Ter plaatse was sprake van een op grond van de verkeersbestemming toegestaan parkeerterrein. In de door SAOZ uitgebrachte adviezen worden schadebedragen vastgesteld die variƫren van 4,5%-4,9% en wordt uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 2%. Opmerkelijk is dat in de reactie van de gemeente op de conceptadviezen wordt opgemerkt dat sprake is van een normaal maatschappelijke ontwikkeling, het bouwplan voegt zich goed in het karakter van de omgeving.

In de second opinions wordt na toetsing aan de in de jurisprudentie geformuleerde criteria , geconcludeerd dat geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende schade omdat deze geheel valt binnen het normaal maatschappelijk risico. Van belang voor die conclusie is met name het gemeentelijk beleid sinds 2002 (Centrumvisie), het Streekplan Zuid-Holland West uit 2003 en de Woonvisie Zuid-Holland 2005. Anders dan de SAOZ is de opvatting van Kraan & De Jong dat de niet voorzienbaarheid ten tijde van aankoop van de woningen  niet van belang is bij beoordeling van het normaal maatschappelijk risico.

Ondanks de door Kraan & De Jong gemotiveerd vastgestelde lagere schadebedragen, ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat de door de SAOZ vastgestelde schadebedragen onjuist zouden zijn. Op het punt van het normaal maatschappelijk risico is de rechtbank het met Kraan & De Jong eens: inbreiding van acht woningen met garage in het centrum van Lisse, is een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee aanvragers rekening hadden te houden, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang, plaats en moment van realisering. Het beleid van de gemeente was sinds 2002 gericht op herontwikkeling van dit deel van het centrum van Lisse en ook het beleid van de provincie Zuid-Holland was gericht op inbreiding ten behoeve van woningbouw. Voorts past de ontwikkeling, gelet op maatvoering en afstand tot de woningen, binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. De schade valt in zijn geheel binnen het normaal maatschappelijk risico, aldus de rechtbank.

Namens de aanvragers is hoger beroep ingesteld, de gemeente heeft opgemerkt zich te kunnen vinden in het oordeel van de rechtbank. Verwachte datum uitspraak: december 2014.

Ga naar overzicht ...

Nieuwsbrief December 2014

info@kraanendejong.nl