070-3927015
070-3467685
In deze procedure treedt Kraan & De Jong op als gemachtigde van de eigenaar van twee kantoorobjecten in de gemeente Scherpenzeel. Niet alleen is sprake van een formeelrechtelijke fout van de heffingsambtenaar maar daarnaast houdt de gemeente geen rekening met de huurvrije periode en heeft zij de waardevaststelling gebaseerd op onjuiste vergelijkingsobjecten. De casus is als volgt.
Met het verzoek gehoord te mogen worden wordt bezwaar gemaakt tegen de voor 2013 vastgestelde waarden van € 952.000,- en € 697.000,-. Bepleit worden waardeniveaus van € 626.000,- en € 431.520,- onder verwijzing naar de werkelijke huurprijs van de objecten waarbij een huurkorting is overeengekomen.
De heffingsambtenaar doet zonder te horen afwijzend uitspraak op het bezwaar. Na te zijn gewezen op deze omissie, vindt alsnog een hoorzitting plaats. Vervolgens wordt voor de tweede maal uitspraak op bezwaar gedaan. Het bezwaar wordt nogmaals afgewezen. De Rechtbank oordeelt dat deze handelwijze niet door de formeelrechtelijke beugel kan. Er kan niet tweemaal uitspraak worden gedaan omdat met het doen van de eerste uitspraak, de behandeling van het bezwaar eindigt.
De heffingsambtenaar overlegt in de beroepsfase een taxatierapport met daarin twee vergelijkingsobjecten. Deze referenties zijn niet bruikbaar: in het ene geval gaat het om een transactie van een (kleiner) bedrijfsgebouw en in het andere geval gaat het om een transactie tussen gelieerde bedrijven c.q. is de transactie niet op de vrije markt tot stand gekomen. De Rechtbank verwerpt de bruikbaarheid van deze transacties.
De door Kraan & De Jong met de huurvrije periode gecorrigeerde huurcijfers worden door de Rechtbank evenwel niet overgenomen. Volgens de Rechtbank zouden deze huurvrije periodes in de kapitalisatiefactor tot uitdrukking moeten komen en niet in een lagere, in aanmerking te nemen huurprijs. De Rechtbank bepaalt de waarden in goede justitie en stelt deze (zonder enige onderbouwing) schattenderwijs vast op € 825.000,- en € 550.000,-.
De wijze waarop de Rechtbank omgaat met de huurvrije periode is opmerkelijk omdat daarmee voorbij wordt gegaan aan de visie van de Waarderingskamer die bij huurvrije periodes gemeenten adviseert uit te gaan van een correctie op de huurprijs (zie de Vraagbaak, pag. 52-53). Omdat voor belastingjaar 2014 een compromis wordt gesloten, is geen hoger beroep tegen deze uitspraak ingesteld.