ABRvS, 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3683 (gemeente Gouda)

Planschadebedrag ad € 90.000,- voor woning naast drielaags appartementengebouw, niet te hoog

In deze procedure heeft Kraan & De Jong een met een planschaderapport onderbouwde schadeaanvraag ingediend namens de eigenaren van een vrijstaande villa die in 2007 werden geconfronteerd met een vrijstelling ex artikel 19 WRO waardoor de bouw van een naastgelegen appartementencomplex van drie bouwlagen mogelijk werd. In de adviezen van de SAOZ wordt geconcludeerd dat sprake is van planschade ter grootte van € 90.000,-. Door de bouwer van het complex, met wie de gemeente een verhaalsovereenkomst heeft afgesloten, wordt een second opinion overgelegd en bezwaar en beroep ingesteld.

Rechtbank Den Haag (niet gepubliceerd) vraagt de StAB om een deskundigenbericht.  In navolging van dit deskundigenbericht (en ook de second opinion) oordeelt de rechtbank dat in de adviezen van de SAOZ ten onrechte de flexibiliteitsbepalingen in de oude planologische situatie zijn meegewogen. Omdat hieruit blijkt dat het planologisch nadeel en het vastgestelde schadebedrag eigenlijk te laag is vastgesteld, kan deze stelling de belanghebbende (die moet betalen) echter niet baten.

Ook de overige stellingen vinden bij de Stab noch bij de rechtbank gehoor. In afwijking van de second opinion wordt overwogen dat door het verlenen van de artikel 19-vrijstelling de mogelijkheden van het bestemmingsplan niet zijn komen te vervallen omdat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden gesteld dat van de bouwmogelijkheden op grond van de geldende bestemming geen gebruik zal worden gemaakt. Van de in de second opinion genoemde voordelen is derhalve geen sprake, ook geeft de ter zitting genoemde, niet met objectieve gegevens onderbouwde lagere waarde van de woning, de rechtbank geen reden te twijfelen aan de hoogte van de door de SAOZ (die overeenstemt met de door Kraan & De Jong vastgestelde waarde) vastgestelde waarde.

De ABRvS bevestigt de rechtbankuitspraak op alle onderdelen. Daarbij wordt overwogen dat het in de planschaderisicoanalyse uit 2004 genoemde veel lagere schadebedrag, slechts een indicatief karakter heeft. Ook belanghebbendes stelling dat de waardebepaling uit die risicoanalyse tot uitgangspunt zou moeten worden genomen, wordt niet gevolgd. De vroeger bestaande feitelijke situatie (gesteld werd dat sprake zou zijn geweest van verwaarloosde panden) is niet relevant, het gaat om de maximale planologische mogelijkheden. Onder vermelding van de op dit punt vaste jurisprudentie van de Afdeling wordt de verwijzing naar de (overigens niet bekende) WOZ-waarde, niet gevolgd. De stelling dat de gemeente een tweede deskundige had moeten inschakelen, wordt verworpen evenals de stelling dat de rechtbank de belanghebbende in de gelegenheid had moeten stellen alsnog een tegenadvies over te leggen.

Met deze uitspraak is een einde gekomen aan een jarenlange discussie waarbij aanvrager geconfronteerd is met vele bezoeken: de SAOZ, de Stab, Ten Have Advies en ook de belanghebbende. Aanvrager heeft in deze procedure geen beroep kunnen doen op immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Door het in de uitspraak van ABRvS van 29 januari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:188) geformuleerde overgangsrecht, gold in casu immers een termijn van 4 jaren en die termijn was op enkele weken na net niet verstreken. Wellicht dat de te vergoeden wettelijke rente vanaf 2010 voor aanvrager nog enigszins bevredigend is.