Rechtbank Midden-Nederland, 26 mei 2014, (gemeente Oudewater), niet gepubliceerd

Vervallen bouwmogelijkheden te laag gewaardeerd

In de onderhavige procedure is door een nieuw bestemmingsplan sprake van het vervallen van een aantal bebouwingsmogelijkheden waardoor de eigenaar van een vrijstaande woning directe planschade lijdt. In navolging van het uitgebrachte advies kent het college van Oudewater de aanvrager een planschadebedrag toe van € 33.750,-. Door aanvragers rechtsbijstandverzekeraar wordt beroep ingesteld. Voor een mogelijke second opinion wordt het uitgebrachte advies onder andere voorgelegd aan Kraan & De Jong; gelet op de gemaakte planvergelijking en gelet op de summiere onderbouwing van de schadevaststelling wordt een second opinion uitgebracht en ingebracht in de beroepsprocedure. In de second opinion onderbouwt Kraan & De Jong dat sprake is van een schadebedrag van €  110.000,-.

De rechtbank schakelt de StAB in. Volgens de StAB zijn de maximale oude bebouwingsmogelijkheden als volgt: 365 m2 (2.738 m3) aan woning  en 153 m2 (569 m3) aan bijgebouwen. In de nieuwe situatie zijn die maximale mogelijkheden geworden: 176 m2 (1.740 m3)woning en  79 m2 (356 m3) aan bijgebouwen. Naast dit nadeel door het verlies aan bouwmogelijkheden is volgens de StAB ook sprake van een licht planologisch voordeel in de vorm van een lichte verbetering van de omgeving; door de versmalling van het bestemmingsvlak is minder verkeer mogelijk geworden waardoor sprake is van minder verkeersoverlast. Volgens de StAB is de waardedaling c.q. planschade € 82.150,-.

Het college/de adviseur  voert in reactie op het StAB-rapport primair aan dat ten onrechte niet is ingegaan op de voorzienbaarheid alsmede het normaal maatschappelijk risico. De rechtbank merkt daarover dat het voor het eerst naar voren brengen van die grief in een zo laat stadium van het beroep niet kan, bovendien verdraagt dit zich niet met de procesorde. Het geschil in beroep beperkt zich tot de omvang van het planologische nadeel en de taxatie van de schade.

De grond dat zoveel bijgebouwen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet zullen worden gerealiseerd omdat daarmee de balans tussen woning en bijgebouwen zoek is, wordt verworpen. Uitgegaan dient te worden van de maximale planologische mogelijkheden; als de realisering van alle bouwmogelijkheden onwaarschijnlijk is, wil dat niet zeggen dat dergelijke bebouwing met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. Ook gaat de kritiek op de waardebepaling door de taxateur van de StAB niet op. De taxateur heeft de woning getaxeerd en de waarden gebaseeerd op de gemaakte vergelijking tussen het oude en nieuwe planologische regime. Gezien de uitvoerige planologische vergelijking en de daarop gebaseerde taxatie, is er geen grond voor het oordeel dat niet mag worden afgegaan op de conclusies van de StAB waaronder de getaxeerde waardedaling.

De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de geleden planschade vast op € 82.150,-.

Het college van Oudewater heeft hoger beroep ingesteld, de zitting bij de ABRvS moet nog plaatsvinden.